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문 : 잠시 맡겨 논 무허가 주택을 마음대로 할 수 있는지요?

  저는 올해 서른셋 된 지체장애 3급의 가정주부입니다.
  지난 88년 5월7일 경기도 광명시 소하1동에 13평짜리 무허가 주택을 천만 원에 샀습니다. 그러나 당시 제가 다니던 직장과 거리가 너무 멀어 저희 언니에게 집을 맡기고 직장생활을 계속하던 중 지난해 지금의 제 남편을 만났습니다.
  남편도 장애3급으로 한쪽 손을 쓰지 못해 행상으로 근근히 생활을 꾸려 가는 등 생활이 어려워 결혼 전에 제가 사두었던 집으로 들어가기로 했습니다.
  그런데 광명시 집에 돌아와 보니 방 3칸에 모두 사람들이 살고 있는 것입니다.
  집 관리를 맡았던 언니는 평소에 잘 아는 동네 친구(부동산 업자의 동생)에게 "어차피 비어있는 집이니 동생이 올 때까지 와서 살라"고 편의를 봐 주었다는 것입니다. 그러나 언니 친구는 비어있는 방 2개중 하나를 850만원에 전세를 주었을 뿐 아니라 나머지 방 하나에는 무려 여섯 사람의 주민등록을 옮겨놓는 등 "딱지"를 노리는 투기꾼들의 돈을 받았다는 것입니다.
  저와 남편이 집으로 들어가기 위해 "집을 비워 달라"고 요구했으나 막무가내로 나가지 않고 버텨 하는 수 없이 1백만 원을 언니친구에게 마련해 주고야 내 집에 들어갈 수 있었습니다.
  구청에 알아본 결과 원래 땅주인은 있었지만 집의 명의는 제 것으로 되어 있었습니다.
  현재 집에 살고 있는 사람은 물론 주민등록을 옮겨 놓은 사람들을 모두 정리하는 방법이 없는지 궁금합니다.

답 : 무허가 건물도 소유권은 당연히 인정됩니다

이성재 변호사

  귀하의 경우 무허가 주택을 구입하였다고 하니 아마 토지는 귀하의 소유가 아닌 듯하므로 위 주택에 관하여만 설명을 드리겠습니다. 건물의 소유권을 확보하기 위해서는 등기를 경료하여야만 합니다. 등기를 경료한다는 뜻은 일반적으로 등기를 낸다는 표현과 같습니다. 그런데 건축허가를 받지 아니한 경우나 건축허가를 받기는 하였으나 여러 가지 사정으로 인하여 준공검사를 받지 못하게 되면 등기를 경료할 수 없게 됩니다. 이러한 경우에는 등기부는 존재하지 않으나 관할구청 또는 군청 등에 무허가건물 관리대장에 기재하기 마련입니다. 따라서 귀하의 경우도 광명시청의 무허가건물 대장에는 기재되어 있을 것으로 보입니다.
  무허가 건물이라고 하더라도 소유권은 당연히 인정됩니다. 다만 등기부가 없을 경우에는 그 건물의 소유권자가 누구인지를 여러 사람에게 알릴 방법이 없기 때문에 귀하와 같이 어려운 법률문제가 발생합니다.
  귀하가 제3자로부터 위 주택을 구입하는 순간 위 주택은 귀하의 소유입니다. 그런데 귀하는 위 건물의 관리를 언니에게 부탁하였고 언니는 위 건물을 언니의 친구(이 사람을 갑이라고 합니다)에게 동생이 올 때까지 들어와 살라고 허락한 것입니다. 그런데 문제는 갑이 언니나 귀하의 허락을 받지도 아니한 채 위 건물 중 방 하나에는 갑이 살고, 또 다른 방 하나는 다른 사람(이 사람을 병이라고 합니다)에게 금850만원에 전세를 주고(또는 아예 팔아버리고), 또 다른 방 하나에는 사람은 살지 않지만 여섯 사람(이 사람들을 을이라고 합니다)이 주민등록을 옮겨 놓도록 하였다는 듯합니다.
  이럴 경우 두 가지 경우를 상정할 수 있습니다.
  첫째로, 언니가 갑에게 위 방 중 하나를 850만원에 세를 놓아도 좋다는 허락을 한 경우입니다. 이 경우라면 위 병은 귀하로부터 언니를 거쳐 전세를 놓을 수 있는 권한을 부여받은 사람과 전세계약을 체결한 것이기 때문에 귀하는 병에게 전세보증금을 빼 주기 전에는 명도를 구할 수 없습니다(물론 귀하가 전세보증금 빼주면 명도를 구할 수 있습니다). 한편, 갑은 병으로부터 전세보증금을 받았다면 귀하에게 전달해 주어야 함에도 불구하고 임의로 처분한 꼴이 되기 때문에 귀하는 갑을 횡령 또는 사기의 죄명으로 경찰이나 검찰에 고소할 수 있을 뿐만 아니라 그를 상대로 보관금 청구의 소 또는 불법행위에 기한 손해배상청구의 소를 제기하실 수 있습니다.
  둘째로 언니가 갑에게 위 건물에 들어와 살도록만 하였고, 다른 사람에게 전세를 놓아도 좋다는 허락을 한 사실이 없는 경우입니다. 이때에는 갑이 병에게 전세를 놓은 경위에 따라 만일 병이 갑이 귀하나 언니의 허락을 받지 아니한 채 전세를 놓는 다는 사실을 알면서도 전세계약을 체결하였다면 귀하는 올을 상대로 불법점유에 기한 명도 소송을 제기하실 수 있고, 병이 갑이 귀하나 언니의 허락을 받지 아니한 사실을 모르고 있었다면 첫 번째 경우와 마찬가지로 귀하는 갑을 사기 또는 횡령으로 고소할 수 있고 그를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.
  셋째로 갑이 위 방 하나를 병에게 아예 팔아버린 경우인데 이때에도 위와 같이 만일 언니가 갑에게 위 방을 팔 권리를 준 사실이 없다면 귀하는 병을 상대로 명도청구소송을 제기할 수 있습니다. 언니가 갑에게 방을 팔 권리를 준 사실이 있다면 병은 이미 위 방에 대한 소유권을 취득한 상태이기 때문에 그를 상대로 소송을 제기할 수는 없고, 다만 갑을 배임 등의 죄명으로 고소를 제기할 수 있고, 매매대금 상당의 돈을 반환해 달라는 보관금 또는 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 제기하실 수 있습니다.
  다음으로 주민등록을 경료한 사람들의 경우는 아마 소위 딱지를 노리는 투기꾼들의 소행으로 보이는 바, 이 사람들 모두에 대하여 경찰이나 검찰에 주민등록법위반으로 고발을 하실 수 있고, 동사무소에 그 사람들이 실제는 살지도 않으면서 주민등록만 옮겨 놓은 사실을 고발하시면 동사무소에서 조사를 한 뒤 귀하의 고발내용이 사실로 확인되면 즉각 직권으로 주민등록을 말소시키게 되고 그 사람들은 주민등록법위반으로 일정한 벌금형정도의 처벌을 받게 될 것입니다.