이변호사에게 물어보세요 > 기획 연재

문 : 장애인아파트 입주권을 팔았는데‥‥‥엄청난 양도소득세 고지서 나와

  이변호사님, 저는 혼자 살고 있는 46살의 1급 지체장애우입니다.
  집 한 칸 마련하지 못하고 이리저리 떠돌아다니던 제게 지난 89년 분양된 장애인아파트는 그야말로 꿈같은 일이 아닐 수 없었습니다.
  그러나 당시 시장에서 수세미 행상으로 근근이 살아가던 저에게 아파트입주금 2천여만 원은 큰 부담이 가는 액수였습니다. 평생 만져보지 못한 큰 틀이었습니다.
  입주금을 마련하기 위해 이리 뛰고 저리뛰었지만 끝내 마련할 수가 없어 눈물을 머금고 복덕방에 8백만 원을 받고 입주권을 넘겨주고 말았습니다.
  3년이 지난 지난해 말 전매금지기간이 끝나면서 제 집을 산 사람이 자신의 이름으로 소유권이전 등기를 하면서 제 앞으로 1천만 원 가까운 양도소득세 고지서가 나왔던 것입니다.
  그러나 저는 지난 3년 동안 아파트가 제 이름으로 되어있다는 것 하나 때문에 생활보호대상자에서 제외된 것은 물론 앞으로10년 동안 아파트를 분양받을 자격마저 박탈당했습니다.
  이러한 피해도 억울한데 양도소득세까지 물어야 한다니 앞이 캄캄해집니다.
  제가 알기로는 당시 장애 인아파트를 분양받은 사람들 중에는 저와 같이 생활형편이 어려워 입주권을 팔아버린 사람들이 많은 것으로 알고 있는데 구제받을 방법이 없는지요?

서울시 송파구 마천동 진인수(가명)

답: 권리를 양도한 경우에는 양도세율 매우 높아
양도소득세를 포함한 각종 세금의 시효는 5년

  귀하의 사정이 딱하게 보이지만 귀하와 같이 아파트 당첨권을 양도한 경우에도 소득세법상의 양도소득세를 납부하여야만합니다.
  즉 우리 소득세법 제23조는 양도소득세에 관하여 규정하고 있으며, 일반적으로 양도소득세는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서만 납부하여야하는 것으로 이해하고 있으나 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득에 관하여도 과세가 되고 있는 바, 동법시행령 제44조 제4항에 의하면 부동산에 관한 권리 중에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 규정하고 있으므로 동 권리의 양도로 발생하는 소득에 관하여도양도소득세를 납부하여야 할 의무가 있다고 하겠습니다.
  일반적으로 양도소득 금액은 위법에서 규정한 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(통상 양도가액이라고 합니다)에서 위 법 제45조에 나타난 소정의 필요경비를 공제한 입금액 (통상 양도차익 이 라고 합니다)에서 다시 동 시행령에 나타난 소정의 각종 공제를 한 연후에 발생하는 순수 양도차액에 일정한 세율을 곱한 금액을 양도소득세로서 과세하게 되는 것이나 귀하와 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우에는 미등기 양도와 같이 각종 공제를 해 주지 않을 뿐만 아니라 양도세율도 매우 높기 때문에 양도소득세가 다른 경우보다는 비교적 많은 금액이 될 것으로 보여집니다. 구체적인 세액은 세금 계산방법이 다소 복잡하고기술적인 면이 많으므로 세무서민원실에 확인하시면 될 것입니다.
  그러나 일반적으로 양도소득세가 아무리 높다고 하더라도 양도가액보다 많을 수는 없는 것이므로 귀하의 경우 귀하가 8백만 원을 받고 위 당첨권을 매매한 것이므로 법리상으로는 귀하가 지급받은 8백만 원을 양도가책으로 계산하여 세액이 다시 계산되어야 할 것으로 보여집니다. 다만, 귀하와 같이 아파트당첨권이 매매된 경우 이 당첨권이 계속해서 전전매매되는 경우가 많으므로 최종 매수인은 귀하가 받은 8백만 원보다 훨씬 많은 금액에 매수하였을 가능성이 많기 때문에 그와 같은 사실을 귀하가 구체적으로 증명할 수 있어야 그 혜택을 받으실 수 있을 것으로 생각되며, 귀하의 경우 위와 같은 사실을 이유로우선 서울지방국세청에 귀하에게 부과된 세액이 너무 무겁다는 취지의 심사청구를 하여 그 세액의 시정을 구하여 보고 그래도 시정이 되지 않는 경우 다시 국세심판소에 심판청구를 하여 다시 그 처분의 부당성을 다루실 수 있으며, 그래도 그 세액이 시정되지 않는 경우 서울고등법원에 행정처분의 취소를 구할 수 있을 것입니다.
  참고로 양도소득세를 포함한 각종 세금의 시효는 5년임을 알려드립니다.