[함께걸음 상담실] 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 > 기획 연재

설문 : 저는 1986년 4. 18. 갑으로부터 그 소유의 점포 1칸을 임차하여 스포츠 용품 대리점으로 사용하기 위하여 임차보증금 500만원, 월 세금 15만원, 임대기간 명도 일로부터 12개월로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 후 입주하여 현재까지 점포로 사용하고 있습니다. 계약 당시 갑은 임대기간을 우선 12개월로 하지만 어디 점포를 내서 사업을 하다보면 보통 한 자리에서 6∼7년은 보장해 주어야 하는 것이 아니냐면서 계약기간에 구애받지 말고 점포시설도 장기간을 내다보면서 설치하라고 하였습니다.
그리하여 저는 갑의 언약을 굳게 믿고 위 점포를 1986. 5. 1 명도 받아 사용하던 중 낡고 불편하여 금 300만원을 들여 점포를 수리하였습니다. 그 후 계약기간이 만료일이 지났어도 당초 계약시의 언약에 따라 임대조건의 아무런 변경 없이 위 점포를 계속하여 사용하던 중 갑은 1988. 7월 초순경 제게 내용 증명을 보내 본 점포를 명도 하여 줄 것을 요구하였습니다.
제 생각으로는 갑의 명도 요구가 명백히 부당하다고 느껴지는데 이 같은 경우에도 저는 위 점포를 갑에게 명도 하여야 하는지요. 제가 점포 수리 및 시설비로 투자한 300만원은 돌려 받을 수 있는지요. (서울 마포구 합정동 유정균)

답 : 귀하의 경우 당초 약정하였던 임대차 기간은 1년으로서 1987. 4. 20로 임대차 기간이 만료되는 바, 귀하가 갑의 명도 요청이 있었던 1988. 7월 초순경까지도 이 사건 점포를 사용하고 있는 것은 이른바 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에 기하여 사용하고 있는 것으로 보여집니다.  임대차 계약의 묵시적 갱신이라 함은 임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하는 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주되는 것을 의미합니다. 계약 시 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 임대인과의 종전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임차 물을 사용·수익 할 수 있으나, 임대차 기간만은 종전 임대차와 동일한 것으로 되지 않아 기간의 약정이 없는 임대차로 보게 됩니다. 따라서 임대인은 임차인에게 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 언제라도 계약해지를 통고할 수 있고 일정한 기간의 경과로 계약해지의 효력이 생기게 됩니다. (민법 제 639조 635조)
계약이 묵시적으로 갱신 된 경우 그 계약의 존속기간은 약정이 없는 것으로 보게 되어 계약당사자는 언제라도 상대방에게 계약해지를 통고할 수 있으며, 임차인이 임대인에게 행하는 계약해지 통고도 유효합니다. 다만 계약해지통고에 따르는 사전 준비기간을 준다는 의미에서 민법은 계약해지통고가 있은 후 일정한 기간이 경과한 후 해지의 효력이 발생하는 것으로 하고 있습니다. 즉 임대인이 임차인에게 해지를 통고한 경우 그 임차목적물이 토지 건물 기타 공작물일 때는 6개월, 임차인이 임대인에게 해지를 통고한 경우 1개월이 경과하여야만 해지의 효력이 발생하며, 기간 계산은 상대방이 해지의 통고를 받은 날을 기준으로 하여 계산합니다.
한편 임대인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요 비를 지출한 때에 임차인에게 그 비용을 상환할 의무가 있으며, 임차인이 유익 비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가 액을 상환하여야 할 법적 의무가 있는 바 (민법 제 626조 참조), 이 경우 필요 비라 함은 임차 목적물의 원상유지 또는 원상회복을 위한 비용 외에도 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 의미하며, 유익 비라 함은 임차 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출된 비용을 말하나 가옥의 임차인이 그 주변의 도로포장비용을 지출하여 그것이 가옥의 가치를 증가시킬 한도 내에서는 유익비가 될 수 있는 것이므로 반드시 목적물 그 자체의 가치를 증가시켜야 할 필요는 없습니다.
귀하의 경우 귀하가 점포 수리 및 시설비로 투자하였다는 금 300만원은 귀하가 스포츠 대리점으로 사용하기 위하여 필요한 영업시설 등을 설치하기 위한 영업상의 필요에서 지출한 것으로 보여지므로 필요 비나 유익 비에 해당되지 않기 때문에 그 상환을 청구할 수는 없는 것으로 사료됩니다. 다만 귀하가 이 사건 점포를 수리함에 있어 임대인의 동의를 얻어 그 점포 사용의 편익을 위하여 부속한 물건이 있는 경우 그 물건이 그 점포의 객관적 이용 가치를 증대시키는 것이라고 인정될 경우 임대차 종료 시에 임대인에게 그 부속물을 매수할 것을 청구할 수 있는 바, 이들 임차인의 부속물 매수 청구권이라고 합니다. 또한 임대인이 점포 수리 및 시설비의 반환을 약속한 경우 그 약정에 기하여 그 반환을 청구할 수 있을 것으로 보여집니다.
귀하의 경우 귀하가 임대차 계약서에 기재된 내용과는 달리 임대차 기간이 6년이었다는 별다른 입증을 한다거나, 그렇지 않다고 하더라도 이 사건 임대 재계약은 묵시적으로 갱신되었으며 계약해지의 통고를 1988. 7월초순경 받은 바 있으므로 그 통고 일로부터 6개월이 경과할 시점인 1988. 1월 초순까지는 계약 해지의 효력이 발생하지 않는 것이므로 여전히 임대차 계약에 기하여 적법이 점유하고 있는 것이라는 항변을 할 수 있을 것입니다. 법적으로 하자면 귀하가 계약 해지의 효력이 발생하는 시점까지 갑에게 위 점포를 명도 해 줄 의무는 없으나 귀하가 투자한 금액 반환문제와 관련하여 일괄적으로 타결하기 위하여서도 갑과의 대화로써 이 문제를 해결하는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
참고하시기 바랍니다.