[양맹수의 재산불리기] 주택임대차보호법 > 대학생 기자단

 내 집을 마련할 때까지는 통상 전세나 월세로 집을 임차하여 살게 되는데 우리 나라는 부동산 가격이 상대적으로 높아서 재산에서 전세금이 차지하는 비중도 크다. 이러한 전세금이 자칫 잘못되는 날에는 내집마련은 고사하고 가계가 큰 위험에 처할 수도 있으니 제테크를 할 때 안전하게 전세금을 유지 할 수 있도록 전세제도와 보호법을 잘 알고 있어야 한다.

주택임대차보호법의 목적

  주택임대차보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 구긴 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 "81년 3월 5일 민법에 대한 특별법으로 제정되어 임차인을 보호할 수 있는 여러 가지 제도들이 마련되었다.
  임대차는 임대인과 임차인이 목적물(임대물)을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 민법상으로는 반드시 전세권 등기나 임차권 등기를 하여야만 임대차계약에 물권적 효력이 있게 되나 경제적 약자인 임차인이 세를 들면서 집주인에게 등기를 해달라고 하지 못하는 것이 현실이므로 정부에서 특별히 주택임대차에 대해 주택임대차보호법을 제정하여 임차인을 보호하고 있는 것이다. 
  이러한 취지에 따라 보다 쉬운 절차로 임차인의 지위를 강화시켜 주기 위하여 주택의 인도와 주민등록의 이전만으로도 일정한 대항력을 취득하게 하고 간단한 확정일자만 받아도 우선변제권을 인정하는 등 임차인을 보호하고 있다. 특히 소액임차인에 대하여는 최우선변제권을 부여하여 순위가 늦더라도 일정금액을 보호받을 수 있다.

주택임대차보호법의 주요 내용

■ 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
  선순위 저당권등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 (이를 대항요건이라 한다) 그 다음날부터 임차주택이 다름 사람에게 양도되거나 경매에서 경락되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 임대기간이 완료되어도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 받지 않았거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당 받을 수 있다.

■ 대형요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
  대행요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택의 환기대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

■ 소액임차인의 최우선변제권
  임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매되더라도 임차주택가액의 1/2범위 내에서 일정금액까지는 후순위 담보자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위담보권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청 가입동기가 이루어지기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.
  소액임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위가 여러 번 바뀌었는데 개정되더라도 소급적용이 안되어 근저당권 설정일을 기준으로 보호대상이 다르다. 가장 최근에 개정된 날은 "95년 10월 19일로 현재 서울시 및 광명시는 임차보증이 3천만원(기타지역 2천만원)이하인 경우 1천2백만원(기타지역 8백만원)까지 보호받을 수 있다.

■ 주택임대차보호법의 적용대상
  원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상을 하는 것으로 실제 용도를 기준적으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물 관리대장 상의 기준으로 판단하는 것은 아니다. 그러므로 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우나 미등기건물이라도 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.

■ 임차권등기제도
  임대차 기간이 종료 후에도 보증금을 반환하지 못한 임차인이 종전에 갖고 잇던 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금을 반환받을 때까지 점유를 계속해야 하나 99년 3월 1일 이 제도가 신설되어 이런 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등 기명령을 신청하면 법원은 간단한 심사를 거쳐 1∼2주 내에 임차권 등기명령을 내리고 직권으로 등기소에 등기를 하도록 한다. 임차권등기를 해놓으면 이사를 해도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 인정되어 계속 거주하고 있는 것처럼 보증금을 반환받을 수 있다.

 ■ 임대차기간
  임대차기간은 따로 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보며, 2년미만으로 정한 겨우 임대인은 이를 주장 할 수 없으나 인차인은 주장할 수 있다. 또한 임대차기간 종료 시에는 기간만료 1개월 전까지 통지하여야 하고 통지를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 생긴다. 이 경우에도 임대인은 갱신된 기간까지는 해지통고를 할 수 없다.

주택임대차계약 체결시 유의사항

  임대차 계약을 체결하지 전에 먼저 등기부등본 열람을 통해 주택소유자를 확인하고 저당권 등 담보권 설정여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기 등기의 제한물건 유무등을 확인 해야한다. 그리고 등기부상 드러나지 않는 우선변제권이 있는 소액임차인, 확정일자를 받은 임차인 유무를 확인한 후 정당한 주택소유자와 계약을 체결하고 임대차계약서상에 책정일자를 받아 둔 후 이사를 하면 바로 주민등록 이전을 해 두어야 한다.

확정일자 부여 방법

  임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다.
  확정일자는 공증기관에서 받는 방법과 법원·등기소 또는 읍·면·동사무소에서 받는 세 가지 방법이 있는데 주민등록 전입신고를 할 때 읍·면·동사무소에서 받아 두면 시간과 노력을 절약할 수 있다.
  임대차계약서상 확정일자는 임대인의 동의 없이도 언제든지 계약서 원본을 제시하면 받을 수 있고 수수료는 6백원(공증기관 1천원)이다.
  이처럼 확정일자는 쉽고 간단하게 받을 수 있고 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있다. 그러나 이를 받지 않으면 선순위 담보권자가 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하며 소액임차인이 아니 한 배당을 받을 수 없다.

글/ 양맹수 (재테크전문가, 주택은행 마케팅팀 팀장)