[재태크전문가 양맹수의 재산 불리기] 내집마련 이렇게 하면 쉽다 > 대학생 기자단

  재산관리를 해 나가는데 있어서 가장 많은 부분을 차지하고 있고 또 관리가 어려운 것이 부동산이며 그 중에서도 주택부문이다.
  주택은 아파트 청약제도를 비롯한 재산의 취득, 보유, 처분에 따른 세금, 주택마련시 부족 자금에 대한 자금충당방법 등 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 문제들이 많으며 특히 처음 주택을 마련할 계획을 세우는 때에는 더더욱 그렇다.
  주택을 마련할 때 가장 큰 두 가지 문제는 아파트 청탁자격 취득과 주택마련자금을 준비하는 것이다. 아파트 청약자격은 사전저축 가입으로 해결할 수 있으나 주택마련자금은 오랫동안 계획을 세워 차근차근 준비해 나가지 않으면 안된다.
  내집마련은 모든 무주택자의 꿈이다. 아파트 가격은 너무 높아서 현재의 소득수준으로는 도저히 실현될 것 같지 않은 꿈에 불과하다고 생각할 수도 있을 것이다. 그러나 내 집마련은 사전에 계획을 세워 꾸준히 저축하면 생각보다 훨씬 빨리 꿈을 이룰 수 있다.

내집마련에 대한 계획를 확실히 세워라
  주택을 마련하기 위해서는 희망주택의 형태와 규모를 먼저 결정한 후 세밀한 계획을 세워 사전준비를 철저히 해 나가야 한다. 내집마련에는 많은 시간과 목돈이 필요하다.
  목돈을 모으려면 정확한 목표를 설정한 다음 목적에 맞는 금융상품에 최대한 저축하여야 한다. 일단 목표를 세웠으면 미리부터 쉽게 포기해서는 안된다. 특히 내집마련을 목표로 정하고 보면 현재의 소득으로 어느 세월에 그 많은 금액을 모아 주택을 마련할 수 있을까? 하는 의구심이 들것이다. 그러나 천리길도 한걸음부터라는 말이 있듯 일단 출발하게 되면 어느 순간에는 자신도 놀랄 정도로 돈이 모이는 것을 깨달을 수 있게 된다.
  일반적으로 5천만원을 모을 때까지가 가장 힘들다고 한다. 그러나 일단 5천만원 이상이 모이면 그 목돈에 대한 이자에다 매월 저축금액이 더해져서 실제 생각했던 기간보다 훨씬 빨리 모이게 되는 것이다. 그러나 처음부터 포기하다 보면 그때부터 소비성향이 커져서 전혀 돈이 모이지 않게 된다.

저축 후 소비하는 생활습관이 중요하다
  매달 소득에서 쓰고 남은 돈을 저축하려고 하다보면 소비성행이 높아질 수 있으므로 쓰고 남은 것을 저축하는 것이 아니라 철저한 생활계획에 따라 먼저 저축한 후 소비하는 이른바 "선저축 후소비"의 생활습관이 무엇보다 중요하다. 일반가계에서 많이 활용하고 있는 계 등이 이와 같은 저축형태의 대표적인 것이지만 사금융은 원금을 떼일 위험이 매우 크므로 피하는 것이 좋다. 매월 자동으로 인출되어 적립되는 자동이체등을 활용하면 목돈을 마련하는데 효과를 볼 수 있다.

절세를 고려한 계단식 저축방법을 활용하자
  지금처럼 저금리와 고세금 시대에는 절세를 감안한 부자가 보다 큰 효과를 얻을 수 있다.
  98년 10월부터 이자소득세가 22%로 인상되어 주민세를 포함하면 지급받은 이자중에 24.2%나 세금으로 원천징수된다. 그러나 비과세상품들은 세금이 전혀 없고 세금우대저축은 이자소득세등을 포함 11.2%만 부담하면 된다.
  예를 들면 세금우대가 가능한 월복리신탁에 1천만원을 가입했을 때 수익률이 연10%라면 이자 1백만원에 대하여 일반과세시에는 세금을 24만2천원이나 더 받을 수 있다. 그러므로 저축상품을 선택할 때는 절세효과가 큰 상품부터 가입하고 저축한도가 차면 차례로 낮은 순서로 저축해 가는 계단식 저축방법을 활용하는 게 유리하다.
  또한 이와 같은 우대상품을 선택할 때는 최근에 판매하고 있는 상품이 유리한 조건이 들어있는 경우가 많기 때문이다. 특히 일정한 기간을 정하거나 금액을 정해놓고 판매하는 특판상호부금, 특판정기예금의 상품들을 이용하는 것도 한 방법이다. 이들 상품은 바겐세일 기간에 백화점을 이용하여 상품을 구입하는 것처럼 금리면에서 우대를 받을 수 있다.

적은 금액이라도 저축하는 습관을 길러라
  적은 금액에 대해서는 마땅히 저축하기가 곤란하여 그냥 가지고 있을 수 있다. 그러나 그냥 놔두면 이자는 불지 않고 오히려 써버리기 쉽다. 그러므로 작은 돈이라도 저축할 수 있도록 1년제 세금우대로 자유불입이 가능한 상품(입출금이 자유로운 상품은 피함) 중 월복리신탁이나 상호부금에 가입하여 적음 금액이라도 저축하는 습관을 갖도록 하자.
  긴급자금 필요시에는 예금담보대출을 활용하고 가급적 해약을 하지 않는 것이 좋으며 수익이 나지 않는 전세보증금은 최대한 줄이도록 노력하자.

내집마련에 대비하여 사전 저축에 가입하자
  주택공사나 지방자치단체 또는 민간건설업체가 분양하는 아파트나 공동주택을 분양받기 위해서는 주택을 분양받을 수 있는 예금에 가입해야 한다.
  국민주택을 분양받기 위해서는 청약저축을 일반 건설회사에서 분양하는 민영아파트는 청약예금이나 청약부금에 가입해야 한다. 이러한 예금에 가입하여 2년이 지나면 청약자격 1순위가 주어진다. 이러한 저축 중 청약예금은 목돈을 예치하여야 하나 청약저축과 청약부금은 매월 적금식으로 납입할 수 있으므로 봉급생활자나 목돈이 없는 경우에 유리한 저축제도이다. 특히 청약부금은 아파트 청약자격과 동시에 주택구입 시 부족자금을 낮은 금리로 장기대출을 받을 수 있어 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.
  지난해 분양가 자율화와 아파트 가격하락으로 신규분양 아파트에 대한 시세차익을 기대하기 어려워 청약통장 효용에 대하여 의견이 분분했으나. 저금리체제 지속, 경기상승에 대한 기대감, 정부의 부동산시장 활성화정책 등의 영향으로 최근 구리 토평, 용인 등 신도시를 중심으로 치열한 경쟁을 보이는 등 부동산에 대한 관심이 매우 높아지고 있으며 청약제도는 여전히 유지되고 있어 청약제도가 유지되는 한 청약통장 가입자가 유리할 수밖에 없다.
  더욱이 최근 시중금리 하락으로 금리면에서도 일반예금에 비해 떨어지지 않기 때문에 청약관련 예금에 미리미리 가입해 두는 것이 바람직하다.

주택자금대출 유리하게 받을 수 있도록 준비하자
  주택을 마련 할 때 분양제도 못지않게 중요한 것은 주택을 마련하는데 필요한 돈이다. 현재 가지고 있는 재산이 많다면 별 문제가 없겠으나 대다수 사람들은 살고 있는 집의 전세금에다 다른 사람에게서 빌리거나 은행등 금융기관의 대출을 통해서 부족자금을 해결한다. 따라서 주택을 마련할 계획을 세울 때에는 자금문제까지도 사정에 대비해 나가야 한다.
  주택자금대출을 받을 수 있는 금융기관은 주택은행을 비롯한 은행과 보험회사. 할부금융회사 등  수는 많지만 각 금융기관마다 상환기간, 대출금리 등이 각각 다르므로 모든 조건들을 면밀히 검토하여 금융기관을 선택하는 것이 좋다.
  주택자금대출은 가능하면 장기로 이자율은 낮을수록 좋다. 그러므로 이러한 금융기관에서 정기적으로 주택자금 대출을 받기 위해 서는 거래실적에 따라 대출을 해 주는 사전저축에 가입해 두는 게 유리하다. 최근에는 각 금융기관들이 시중금리 하락으로 여유자금을 마땅히 운용할 만한 대상이 없어서 비교적 안전한 주택담보 대출을 경쟁적으로 취급하고 있어 이러한 사전저축이 없는 경우에도 주택자금대출을 받을 수 있으나 대출금리나 상화기간등에서 상대적으로 불리할 수 있고 향후 경제사정이 변화하면 대출조건 등이 달라질 수 있으므로 사전저축을 통하여 주택자금대출을 안정적으로 받을 수 있도록 대비해야 한다.
  이러한 주택자금대출을 받을 수 있는 상품으로는 일반적으로 주택은행을 이용하는 것이 가장 유리하다. 주택은행은 내집마련주택부금을 비롯하여 또한번알찬예금등 여러 가지 상품에 자격을 주고 있고 최근 대출한도에 제한을 폐지하여 필요한 만큼 대출을 받을 수 있다. 주택은행의 금융기관의 대표적인 주택자금대출 관련 사전저축제도를 보면 국민은행의 빅맨평생통장, 암보험부금, 평화은행의 근로자멤버쉽통장, 제일은행의 특종재형저축 등이 있으며 전 은행에서 취급하는 장기주택마련 통장이 있다.
  특히 과거에는 실적에 관계없이 동일금리를 적용했으나 최근에는 거래실적에 따라 2.0% 내외의 차등금리를 적용하므로 주택자금대출과 같이 장기대출을 받을 계획이라면 한 금융기관을 집중거래해서 금리우대 혜택을 받는 것이 바람직한 재테크 방법이다.

내집마련은 자신의 돈이 주택가격의 2/3가 되는 시점에 결행하라
  내집마련은 자신의 돈이 주택가격의 2/3가 되는 시점에 결정하는 것이 좋다. 즉 집을 구입할 때 대출금은 집 가격의 1/3이하로 하는 것이 좋다.
  소득에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나 일반적으로 자기소득의 1/3이상을 이자로 부담한다면 무리한 대출로 보면 된다. 무리한 대출은 이자를 물기 위해서 새로운 부채가 발생될 수 있으며, 이런 현상이 장기화되면 부채금액이 점점 불게 되어 결국은 집을 되팔아야 하는 불행한 사태가지 갈 수 있는 것이다.
  지금까지 살펴본 것처럼 주택을 마련하기 위해서는 적어도 3년전부터 아파트 청약과 장기저리 대출을 받을 수 있는 사전저축, 근검절약과 기타 자산의 철저한 관리 등이 필요하므로 하루라도 빨리 확실한 목표를 세워 내집마련을 앞당길 수 있도록 노력해야 할 것이다.

글/ 양맹수 (재테크 전문가, 한국 주택은행 마케팅팀 팀장)